Groźne słowo „kataster"


05-12-2017 17:10:27

Niebawem minie 100 lat od momentu, kiedy geodeci i prawnicy polscy podjęli trud scalenia systemów katastralnych i pomiarowych różnych w każdym z zaborów. Kataster jako spis gruntów i budynków został wprowadzony dekretem Prezydenta RP z 1936 r. w celu obliczania podatku od nieruchomości. Pozostał jednak praktycznie na papierze.

Po wojnie wprowadzono ewidencję gruntów, która zawierała dane o położeniu nieruchomości, ich powierzchni, granicach, rodzajach użytków i klasach gruntów. Stan prawny nieruchomości rejestrowano w księgach wieczystych. Ale ponieważ dane dotyczące poszczególnych działek nie zawsze są zgodne ze stanem faktycznym, okazało się konieczne opracowanie wielofunkcyjnego katastru nieruchomości gruntowych, budowlanych i lokalowych.

Wprawdzie opodatkowanie było zawsze głównym motywem dla katastru, ale jeszcze ważniejsze są inne funkcje ewidencji. Przede wszystkim – usprawnienie normalnej działalności gospodarczej, planowanie i lokowanie inwestycji.

Chaos prawny przekłada się na chaos przestrzenny, a ten utrudnia wszelką racjonalną działalność człowieka w terenie. Rejestr katastralny wykorzystywany byłby także w ochronie środowiska (wyznaczanie obszarów chronionych), systemie ubezpieczeń, polityce kredytowej, a przede wszystkim jako wiarygodne narzędzie obrotu nieruchomościami.

Geodeci chcą ładu

Te aspekty katastru podkreślili prof. dr hab. Bogdan Nogalski i dr inż. Adam Klimek podczas głównego wystąpienia na Kongresie Geodetów Polskich w marcu 2017 r. Obecny stan ewidencji nieruchomości poddali druzgocącej krytyce: „Wprawdzie gromadzimy w urzędach olbrzymie ilości informacji, ale są to działania nieefektywne, niespotykane w innych krajach europejskich". Główne przyczyny wg nich, to likwidacja instytucji mierniczego przysięgłego (1952), likwidacja katastru, odejście od procedur administracyjnych na rzecz materialno-technicznych (gromadzenie nadmiaru niepotrzebnych danych).

W efekcie dziś mamy niewłaściwą ocenę możliwości i potrzeb państwa, zły stan służby geodezyjnej jako organizacji bez struktury, niekompetentne decyzje gmin zajmujących się podziałami i rozgraniczeniami, brak współpracy między instytucjami resortowymi i sądami, wady w mapach i rejestrach. Nadmiar informacji prowadzi do niewydolności administracji w tworzeniu map i rejestrów, niskiej przydatności map do celów inwestycyjnych (mapy katastralne zawierają tylko informacje niezbędne), niesłychanej mitręgi geodetów w konsultowaniu każdego działania z urzędnikami gmin itd.

„Tworząc wadliwe przepisy i niewydolne struktury administracyjne (wykonujące te przepisy), państwo osłabia system ochrony praw własności, przyczynia się do wzrostu kosztów transakcyjnych" – mówią autorzy opracowania.

Proponują nowe instytucje       

dwóch najważniejszych celów: przenoszenia praw własności oraz budowlanego procesu inwestycyjnego. Za misję i główny cel administracji katastralnej uznano ład prawny gruntów, który wpłynie na usprawnienie procesów inwestycyjnych i wzrost PKB oraz wypełni obowiązek ochrony prawa własności przez państwo.

Forma takiej instytucji ma w krajach Unii Europejskiej postać zhierarchizowanej (dwu- lub trójszczeblowej) administracji rządowej.

Celem jest utrzymywanie aktualnych, w pełni wiarygodnych rejestrów i map katastralnych odzwierciedlających stan prawa na gruncie. Tego wymaga Konstytucja. Uznano za celowe utworzenie w ramach administracji rządowej segmentu odpowiedzialnego za zadania geodezji i kartografii (utrzymanie osnów geodezyjnych i urządzeń umożliwiających dokonywanie pomiarów w jednolitym układzie współrzędnych). Naczelny organ tego segmentu administracji byłby ulokowany na poziomie członka Rady Ministrów. Wsparcie ma zapewnić instytucja naukowa w dziedzinie metrologii, opracowująca standardy geodezji, miernictwa i kartografii. Agencja Informacji Przestrzennej zarządzałaby informacją przestrzenną przez selekcję, gromadzenie (kupno) i udostępnianie (sprzedaż) danych przestrzennych.

Możliwe się stanie wyeliminowanie wielu wad obecnych rejestrów, zwłaszcza licznych niezgodności wpisów w księgach wieczystych i rejestrach gruntów i braku informacji o dokładności położenia punktów granicznych wykazanych na mapie (wymóg UE).

Za konieczne autorzy uważają przywrócenie instytucji mierniczego przysięgłego, który jest osobą zaufania publicznego (jego czynności mają charakter urzędowych). Kompetencje mierniczego obejmą obecne kompetencje organów gmin – to usprawni ustalanie granic i dokonywania podziałów gruntów.

Już na pierwszy rzut oka widać, że głównym zarzutem przeciwników na początek będzie spory koszt organizacji i działania nowych instytucji. Następnym – ujawnienie przed organami państwa majątku każdego obywatela.

Co z podatkiem?

Zwolennicy katastru raczej omijają problem wyceny gruntów, domów i drażliwych spraw podatkowych. Obecnie podatki, jakie płacą właściciele nieruchomości, są liczone wyłącznie od powierzchni, niezależnie od tego, jaka jest wartość nieruchomości. Wysokość tego podatku ustalają władze samorządowe – wójtowie gmin, burmistrzowie i prezydenci miast (w granicach stawek maksymalnych). Nieruchomości objęte rejestrem podlegałyby wycenie na podstawie powszechnej taksacji. Wartość katastralną ustala się na podstawie oszacowania przez licencjonowanych rzeczoznawców nieruchomości reprezentatywnych w danej gminie i ich cen transakcyjnych. Efektem byłoby sporządzenie dla całego kraju map i tabel taksacyjnych. Każdy rodzaj gruntu w ramach danej strefy (działka rolna, leśna czy budowlana) miałby ustaloną wartość 1 m2. Podobnie poszczególne rodzaje budynków. Tabele byłyby zatwierdzane przez gminy, a wartości okresowo weryfikowane. Stąd do podatku katastralnego tylko jeden krok. To budzi niepokój, bo byłby to podatek znacznie wyższy od obecnie pobieranego. Niżej podpisany doświadczył już takiego szoku, kiedy czynsz dzierżawny za grunt pod mieszkaniem w Warszawie wzrósł z dnia na dzień ponad 10-krotnie, bo tak wycenili rzeczoznawcy. Wysoki podatek katastralny może zachęcać do sprzedaży, co spowoduje wzrost podaży i spadek cen rynkowych oraz ograniczy spekulację gruntami.

Przeciętny dom w Polsce wraz z działką kosztuje podatnika łącznie od kilkuset złotych do 1 tys. zł rocznie. Przy 2% podatku ta opłata mogłaby wzrosnąć 20-krotnie (!). Znacznie gorzej byłoby z działalnością gospodarczą, bo jej nie dotyczą preferencyjne stawki podatkowe dla mieszkań. W różnych państwach różnie się to rozwiązuje, stosując nieraz skomplikowane wskaźniki w zależności od rodzaju nieruchomości i regionu. Rozrzut jest ogromny: od kilku promili do 2%.

Oznacza to, że te 2%, którymi grożą sceptycy, to zwyczajna propaganda. Mogłoby być przecież 0,1% lub jeszcze mniej, z możliwością dalszego osłabienia przez gminę lub redukcją któregoś z innych podatków (zwłaszcza PIT i VAT). Możliwości jest wiele, niestety kataster pozostaje ciągle pałką na przeciwników politycznych. Ze stratą dla nas wszystkich, bo jego brak utrudnia aktywność gospodarczą, inwestycje budowlane, ułatwia natomiast wyłudzenia nieruchomości od ludzi, którzy z ich prawdziwej wartości nie zdają sobie sprawy.

Zygmunt Jazukiewicz

Pomysł katastru jest stary prawie jak świat. Cesarza Oktawian August zarządził spis ziemi i ludności „Capitum registrum”, w średniowieczu nazwano go „Catastrum". Wiadomo, że chodziło głównie o podatki. Niektóre amerykańskie stany wprowadziły je już pod koniec XVIII w., ale późniejsze przedsięwzięcia zakładały, że jednocześnie usunie się inne podatki. W Europie w połowie XIX w. rejestry nieruchomości powstały we Francji, później w Austro-Węgrzech i w Niemczech, gdzie landy różniły się między sobą systemami podatku gruntowego. Jednolity kataster powstał tam w 1936 r.

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne przez ewidencję gruntów i budynków (kataster) rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami lub lokalami. Zasady tworzenia i zastosowania katastru ujęte są w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. nr 102, poz.651 z 11 czerwca 2010.) 

W Polsce zewidencjonowania wymaga ok. 50 mln nieruchomości: ok. 30 mln działek gruntowych, ok. 5 mln budynków mieszkalnych, ponad 12 mln mieszkań i wiele budynków gospodarczych, obiektów użyteczności publicznej itp.

Ewidencja obejmuje nieruchomości w zasobie Skarbu Państwa oraz oddane w użytkowanie wieczyste. Zawiera określenie ich powierzchni, wskazanie tytułu prawnego Skarbu Państwa do nieruchomości, określenie przeznaczenia wg planu miejscowego albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, wskazanie daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub trwałego zarządu, podanie informacji o zgłoszonych roszczeniach oraz o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych. Wycena nieruchomości potrzebna jest do wykazania, jakie wartości majątkowe zostały oddane do gospodarowania; mogą one służyć za miernik poziomu gospodarowania, kosztów gospodarowania, poziom pożytków i wysokość nakładów istotne dla ustalenia dochodu netto.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mapa ewidencyjna wsi Mogiła pod Krakowem (dziś Nowa Huta) z 1883 r.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mapa wsi Mogiła z 1838 r.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mapa katastralna wsi Wola Piotrowa z 1852 r.

Komentuje Waldemar Rukść

eNOT.pl - Portal Naczelnej Organizacji Technicznej | eNOT.pl